Firenze © depostphotos
La turistizzazione di Firenze incide sempre più sulla vita dei fiorentini. Lo stravolgimento della città a solo uso turistico ha stravolto in primis com'era immaginabile il mercato immobiliare che registra prezzi sempre più in aumento e fuori dalla portata dei residenti e la conseguente carenza di immobili in vendita.
Il centro storico ormai ridotto a museo e dormitorio per ricchi turisti registra ancora un aumento dei prezzi del 1,5%. Poca offerta e tanta richiesta per le "galline dalle uova d'oro". Chi dopo il blocco B&B decide di rimmetterli sul mercato tradizionale non affitta comunque a meno di 1300 euro al mese per un bilocale!
Il lusso tira, specialmente i ricchi stranieri che ambiscono ad una casa con vista sul Duomo al costo di spendere fino a 10 mila euro al mq. mentre quasi a 20 mila euro al mq. si arriva per l'ennesima speculazione, ovvero l'ex ospedale militare di via San Gallo.
Il grande boom si registra, ed era inevitabile nelle aree più vicino al centro dove puntano gli investitori per gli affitti turistici dopo le limitazioni introdotte in area Unesco.
La macroarea di Campo Marte che include Oberdan/Gioberti/Beccaria e l'ambita Coverciano scacciano i residenti impossibilitati di fatto a spendere minimo 1000/1200 per un bilocale e anche uno studente è costretto a sborsare minimo 500 euro per una stanza e vedono un'impennata degli affitti brevi del 4,4%.
Non va meglio fra San Jacopino e Novoli dove grazie anche alla direttrice della tramvia la richiesta di b&b è salita del 2,4%.
Un mercato folle che stravolge anche gli acquisti dato che nelle zone più ambite cresce la domanda ma scarseggia l'offerta e si è disposti a investire moltissimo per avere la rendita turistica.
Vediamo i dettagli.
“Il centro della città - afferma Tommaso Birignani, Consulente d’Area Tecnocasa - registra prezzi
degli immobili in aumento dell’1,5%, continua la pratica degli affitti turistici, motivo per cui c’è poca offerta di immobili in vendita.
Sempre presenti gli investitori che difficilmente trovano immobili sotto i 300 mila euro. Chi non pratica gli affitti turistici immette sul mercato bilocali intorno a 1300 euro al mese."
Sul segmento del lusso il mercato rimane vivace e tra gli acquirenti si contano anche stranieri, in
particolare americani, che desiderano una casa di pregio in città.
Gli immobili più lussuosi sono disponibili intorno a via San Gallo (via delle Mantellate, via Duca d’Aosta) e toccano prezzi massimi di 7 mila euro al mq con punte di 10 mila euro al mq per le soluzioni con vista sul Duomo.
Sul segmento alto si acquistano tipologie dalla metratura generosa, 200-250 mq, possibilmente con spazi esterni e affacci su piazze importanti.
Continuano i lavori per il recupero dell’ex ospedale militare di San Gallo, da cui si dovrebbero ricavare appartamenti di lusso da destinare al residenziale e al turistico. Si arriva anche a 20 mila euro al mq. Un altro importante intervento di recupero interesserà il complesso S. Orsola.
Crescono del 4,4% i valori delle case nella macroarea di Campo di Marte. Positivo l’andamento
dei quartieri di Oberdan-Mazzini e a Coverciano.
Il primo quartiere sorge in una zona residenziale e signorile della città che, negli ultimi anni, ha visto crescere l’interesse di acquisto di chi desidera vivere vicino al centro e degli investitori che praticano affitti turistici dopo le limitazioni introdotte in area Unesco.
Questo ha causato una minore offerta di immobili in locazione e, di conseguenza, i canoni sono cresciuti. Per un bilocale si spendono intorno a 1000-1200 euro al mese.
Allo stesso tempo l’incremento dei canoni ha comportato una crescita della domanda di acquisto.
Si possono trovare soluzioni d’epoca signorili che, con ottima esposizione e vista sulla città, toccano anche 5000-5500 euro al mq, ed abitazioni degli anni ’60 -’70 che sono quotate intorno a 3500-3800 euro al mq.
Spesso le abitazioni hanno metrature generose, motivo per cui sono acquistate da chi fa
operazioni di frazionamento.
Sul nuovo si toccano anche 6000 euro al mq. Meno costose, 3500 euro al mq, le soluzioni abitative presenti a ridosso di piazza della Libertà, verso il fiume Mugnone e nel tratto che va verso la Stazione. Hanno dimensioni più piccole e spesso sono acquistate per investimento.
Sono partiti i lavori per il tratto T3 della tramvia che collegherà Bagno a Ripoli e Rovezzano con il centro storico e che si collegherà poi con la linea T2 che dall’aeroporto porta al
centro della città.
A Coverciano la bassa offerta e un’elevata domanda hanno determinato un aumento dei valori. Non si costruisce da tempo e le ultime costruzioni arrivano a 6000 euro al mq. Il mercato immobiliare si divide in tre zone: una zona alta, centrale e bassa.
La parte alta di Coverciano è quella maggiormente signorile con immobili di prestigio, spesso ville signorili che, situate in collina, dominano la città e superano abbondantemente il milione di euro. Coverciano Bassa e Coverciano Centro offrono prevalentemente palazzine sorte tra gli anni ’50 e ’60, a volte in edilizia popolare. Un appartamento ristrutturato costa da 3400 a 3600 euro al mq.
Tra Bellariva e Coverciano sorge un’area tranquilla con appartamenti in corti immerse nel verde e dotate di giardino privato.
Il mercato delle locazioni è animato prevalentemente da lavoratori fuori sede e in parte da studenti. Una stanza si affitta a 500 euro al mese. Continuano i lavori per la costruzione della tramvia che dovrebbe essere pronta per il 2028.
Valori in aumento del 2,4% nella macroarea di Novoli-Careggi.
Tra i quartieri in crescita c’è San Jacopino, non distante dalla stazione di Santa Maria Novella e appena fuori dalle mura del centro storico. I prezzi sono in salita e ci sono diversi investitori che acquistano per realizzare casa vacanza e B&B dopo le limitazioni che sono state inserite nel centro storico.
Gli investitori impiegano cifre di 200-240 mila euro per acquistare bilocali e piccoli trilocali. Si segnala la nascita di uno Student Housing in via Belfiore.
L’offerta immobiliare della zona include prevalentemente immobili degli anni ’70-’80 con alcune soluzioni popolari degli anni ’20. Queste ultime sono acquistate da cittadini cingalesi che lavorano in zona. Si vendono a 2000-2500 euro al mq.
La presenza della tramvia che collega il quartiere con l’aeroporto di Firenze è uno degli altri elementi
che traina gli affitti brevi. Nuove costruzioni sono presenti nel quartiere Leopolda a prezzi medi di
4500-5000 euro al mq”.
“Stabili i prezzi nella macroarea di Isolotto. Tra i quartieri con valori stabili - conclude Birignani -
C’è Soffiano dove, nella seconda parte dell’anno, si registra un mercato dinamico stimolato dal
ribasso dei tassi dei mutui che ha portato una spinta alle compravendite.
L’offerta abitativa è eterogena. Ci sono le soluzioni economiche concentrate sulla trafficata via Pisana che si scambiano a prezzi medi di 2600 euro la mq, i condomini degli anni ’70 nel centro di Soffiano dove il mercato è interno e che si compravendono a prezzi medi di 3000-3200 euro al mq e infine le soluzioni indipendenti e semindipendenti presenti nelle aree collinari di Bellosguardo e Marignolle che, se godono di libertà sui quattro lati e vista sulla città, superano abbondantemente il milione di euro.
Non ci sono nuove costruzioni e le ultime risalgono ad alcuni anni fa. I prezzi del nuovo oscillano
intorno a 4000-5000 € al mq. In diminuzione gli acquisti di immobili da destinare a B&B e casa
vacanza, i prezzi di Soffiano sono troppo elevati per garantire un rendimento ottimale a meno che
non si vada ad acquistare in via Pisana i cui prezzi sono più contenuti”.
VARIAZIONE PERCENTUALE DEI PREZZI - MACROAREE FIRENZE II semestre 2024
Centro +1,5%
Poggio Imperiale-Bandino 0,0%
Isolotto 0,0%
Novoli-Careggi +2,4%
Campo di Marte +4,4%
