Come comportarsi per gli affitti commerciali. Cessazione o riduzione dell'affitto? Ci spiega il tutto un legale
Come noto l’emergenza epidemiologica che ha investito il nostro paese ha comportato la necessità del governo di adottare una serie di misure di contenimento che hanno sospeso l’operatività della stragrande maggioranza delle PMI e dei pubblici esercizi. Questa grave situazione, oggettivamente imprevedibile ed assolutamente indipendente dalla volontà dei conduttori degli immobili adibiti ad attività produttiva o ad esercizio commerciale, avrà come conseguenza diretta un forte stato di sofferenza economica da parte degli operatori del settore.
Questo breve articolo è destinato a tutti coloro, piccoli imprenditori, artigiani, esercenti, autonomi, che svolgono attività in proprio in locali ad uso commerciale condotti in locazione e che, essendo stati costretti a chiudere l’attività o avendo visto fortemente ridotto il proprio giro d’affari, si pongono il problema se il canone di locazione del fondo commerciale che non possono tenere aperto debba essere pagato regolarmente al proprietario locatore. A tal fine è stato approntato questo breve articolo che ha lo scopo di indicare le possibilità di affrontare il problema del mancato pagamento dei canoni delle locazioni commerciali utilizzando gli strumenti già previsti dalla disciplina codicistica integrandoli con le disposizioni del recente Decreto Legge dello scorso 17 marzo 2020 c.d. “Cura Italia”.
Prima di affrontare l’argomento è bene comunque ricordare che nel Decreto 18 del 17 marzo 2020 emanato dal Governo è stato inserito un credito di imposta del 60% che è stato riconosciuto a tutti i conduttori che abbiano dovuto sospendere le proprie attività per via delle restrizioni imposte per contrastare la diffusione del Coronavirus. Vi suggerisco di sentire il Vostro commercialista sul punto per verificare i requisiti per la richiesta del credito d’imposta.
Quanto al tema che oggi voglio trattare, possiamo dire che la situazione attuale genera due tipi di soluzione tra le quali scegliere: La cessazione del rapporto di locazione oppure la prosecuzione del rapporto di locazione con la riduzione del canone.
Nel primo caso, cessazione del rapporto di locazione, l’articolo 27 L. 27 luglio 1978 n. 392 (recesso del conduttore per gravi motivi) prevede che per le locazioni di immobili per uso diverso da quello abitativo il sopravvenire di gravi motivi legittima esclusivamente l’esercizio del diritto di recesso dal contratto. Naturalmente non vi sono ancora pronunce delle Corti di merito collegate all’emergenza Coronavirus ma si può comunque concludere che la gravità della motivazione addotta dovrà avere carattere di oggettività con la conseguenza che i fatti descritti devono sostanziarsi in eventi imprevedibili, sopravvenuti e non dipendenti dalla volontà o dalla responsabilità del conduttore tali da rendere oltremodo gravosa per esso la prosecuzione del rapporto locativo.
Insieme alla norma derivante dalla legge sulle locazioni, l’articolo 1467 Codice Civile (eccessiva onerosità sopravvenuta) prevede la possibilità risolvere il contratto quando l’obbligazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili. Il combinato disposto di queste norme rende dunque possibile chiedere la risoluzione del contratto di locazione.
Nel secondo caso, prosecuzione del rapporto di locazione con la riduzione del canone, l’articolo 1256 Codice Civile (impossibilità temporanea dell’adempimento e ritardo incolpevole del conduttore nel pagamento dei canoni) prevede che il conduttore al sopraggiungere di una causa di “forza maggiore” che rende temporaneamente impossibile l’esecuzione del contratto (cioè l’impossibilità di svolgere pienamente la propria attività e la particolare gravosità nel pagare i canoni) sarebbe giustificato a ritardare nell’adempimento di propri obblighi contrattuali. Ne discende che, fintanto che perduri l’emergenza sanitaria, il ritardo nel pagamento dei canoni non dovrebbe configurare responsabilità in capo al conduttore che però, al momento della cessazione dello stato emergenziale e a seguito della ripresa del proprio fatturato, dovrà provvedere a corrispondere quanto non versato senza però essere tenuto a versare alcun interesse sui pagamenti a suo tempo non corrisposti. Questa norma inoltre dovrebbe vanificare eventuali richieste di sfratto per morosità azionate dal locatore.
Inoltre l’articolo 1467 Codice Civile (rinegoziazione delle condizioni economiche del contratto per sopravvenuta eccessiva onerosità) all’ultimo comma, prevede che, qualora si verifichino eventi che rendano eccessivamente oneroso il contratto sottoscritto e sproporzionatamente gravoso l’adempimento in capo ad uno dei contraenti, le parti possano evitare la risoluzione del contratto modificandone le condizioni; sul punto il locatore potrà essere invitato a rinegoziare, temporaneamente o definitivamente il contratto di locazione, fino al perdurare della crisi economica.
In tutte le ipotesi trattate si suggerisce di farsi assistere da un avvocato negoziatore e di fare ricorso alla procedura di negoziazione assistita o alla procedura di mediazione dinanzi ad un buon Organismo di mediazione.
Avvocato Salvatore AZZARO
